El mercado de oficinas flexibles ha dejado de ocupar una posición secundaria dentro del sector inmobiliario corporativo. Empresas de distintos tamaños incorporan estos espacios como una alternativa a los contratos convencionales de oficina, especialmente cuando necesitan adaptar su superficie, abrir una nueva sede o evitar compromisos inmobiliarios a largo plazo.
Esta evolución se está produciendo tanto en España como en otros mercados europeos. Sin embargo, el grado de implantación, los precios y las características de la demanda varían entre ciudades. Analizar las oficinas flexibles en España dentro del contexto europeo permite entender también cuál es la posición de Madrid y cómo está evolucionando la demanda empresarial en la capital.
El crecimiento de las oficinas flexibles en Europa
La flexibilidad está adquiriendo un peso mayor dentro de las estrategias inmobiliarias de las empresas europeas. El European Flex Market Update 2025 de CBRE señala que la proporción media de espacio flexible dentro de las carteras inmobiliarias corporativas de las empresas consultadas pasó del 12% en 2024 al 21% en 2025.
A su vez, la penetración del flex en Europa se sitúa en el 2,52% del stock total de oficinas. No obstante, existen diferencias importantes entre mercados y ciudades, tanto en el grado de implantación como en la evolución de la contratación y los precios.
Por tanto, el mercado europeo no avanza de manera uniforme. Algunas ciudades cuentan con una oferta flexible más desarrollada, mientras que otras están aumentando progresivamente el peso de estos espacios dentro de su parque de oficinas.
España consolida su mercado de oficinas flexibles
España participa de esta transformación con un mercado concentrado principalmente en Madrid y Barcelona, aunque otras ciudades también están incorporando oferta de espacios flexibles.
Durante los últimos años, estos espacios han pasado de estar asociados principalmente al coworking y a profesionales independientes a formar parte de las estrategias inmobiliarias de empresas de diferentes dimensiones.
La Radiografía del Sector de Coworking y Oficinas Flexibles en España, elaborada por JLL y la Asociación Española de Coworking, permite observar esta evolución. Durante 2025, los operadores de espacios flexibles contrataron aproximadamente 40.000 m² en Madrid y Barcelona, equivalentes al 5% de la contratación total de oficinas de ambas ciudades.
El cambio no se limita al crecimiento de la superficie. También está evolucionando el producto que demandan las empresas. Las oficinas privadas y las oficinas gestionadas adquieren mayor relevancia frente a modelos basados exclusivamente en puestos compartidos, lo que refleja una progresiva profesionalización del sector.
Madrid dentro del mercado europeo de oficinas flexibles
Madrid dispone de uno de los principales mercados de oficinas de España y concentra una parte relevante de la oferta de espacios flexibles del país.
Según la Radiografía del Sector de Coworking y Oficinas Flexibles en España de JLL y la Asociación Española de Coworking, Madrid dispone de 327.628 m² de espacios flexibles, que representan aproximadamente el 2% de su parque total de oficinas. La ocupación alcanza el 84%.
Estos datos permiten situar a Madrid dentro de una tendencia europea más amplia. La penetración del espacio flexible en la capital todavía se encuentra por debajo de la media europea indicada por CBRE, aunque la comparación debe realizarse teniendo en cuenta las diferencias entre mercados, metodologías y periodos analizados.
A su vez, Madrid está evolucionando hacia un modelo en el que la flexibilidad no depende únicamente del coworking tradicional. Oficinas privadas, despachos equipados, centros de negocios y oficinas gestionadas permiten responder a empresas que buscan reducir los plazos de implantación y ajustar el espacio contratado a su estructura.
España y Europa: un mismo cambio con mercados diferentes
La comparación con Europa permite observar que el desarrollo de las oficinas flexibles no depende únicamente del volumen de espacios disponibles. También intervienen factores como el tamaño del mercado de oficinas, la presencia de empresas internacionales, las rentas inmobiliarias, la disponibilidad de edificios adecuados y las estrategias de los propios operadores.
También existen diferencias en los precios. El análisis de CBRE sobre el mercado europeo sitúa el precio analizado para Madrid en 650 euros mensuales por puesto, frente a los 500 euros anteriores, mientras que Berlín y Múnich alcanzan los 1.000 euros mensuales. Barcelona, por su parte, se mantiene en 500 euros.
Por ello, comparar mercados únicamente a través del precio no permite explicar completamente su evolución. La ocupación, el stock disponible y el peso que representa el flex sobre el conjunto de oficinas ofrecen una visión más amplia del desarrollo de cada mercado.
De solución alternativa a estrategia inmobiliaria
Uno de los principales cambios observados tanto en España como en Europa es el perfil de las empresas que utilizan estos espacios.
El modelo flexible ya no responde únicamente a las necesidades de autónomos, startups o pequeños equipos. Las empresas utilizan también estas soluciones para establecer nuevas sedes, desarrollar proyectos temporales, ampliar equipos o combinar oficinas convencionales con espacios contratados bajo fórmulas más flexibles.
Esta evolución está impulsando modelos intermedios entre el coworking tradicional y el arrendamiento convencional. Las oficinas gestionadas permiten, por ejemplo, disponer de espacios privados y personalizados sin asumir necesariamente las inversiones iniciales y los compromisos temporales asociados a una oficina tradicional.
Madrid ante una nueva etapa del mercado flexible
La evolución europea muestra que la flexibilidad está adquiriendo un papel cada vez mayor dentro de las estrategias inmobiliarias corporativas. España avanza en la misma dirección, aunque cada ciudad presenta un grado de penetración diferente.
Madrid combina un amplio parque de oficinas con una oferta flexible consolidada y niveles elevados de ocupación. Su evolución dentro del mercado europeo dependerá de la capacidad del sector para responder a las necesidades de empresas que buscan modelos de ocupación más adaptables.
La evolución de los centros de negocios, las oficinas privadas y los espacios gestionados muestra precisamente este cambio: la flexibilidad ha pasado de definir un tipo concreto de espacio a convertirse en una forma de gestionar las necesidades inmobiliarias de las empresas.